月圓小區(qū)航拍圖。（通訊員馮璇攝）
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針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題，應(yīng)城尊重歷史、實(shí)事求是、惠民利民，用足用活國(guó)家各項(xiàng)政策，推行征繳分離、分類施策、分類處置，解決了困擾月圓小區(qū)3000多戶居民的不動(dòng)產(chǎn)登記難題。
2月20日，應(yīng)城月圓二村居民彭秀華從開發(fā)商手中領(lǐng)取了不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表。
應(yīng)城住建局副局長(zhǎng)田俊勇介紹，與彭秀華一樣，家住月圓一村至五村的3000多戶居民，目前都已具備辦證條件。
由于政府出臺(tái)惠民利民政策，困擾應(yīng)城多年的“月圓小區(qū)難題”終于得到解決。
“明星小區(qū)”的尷尬
在應(yīng)城，人們把月圓一村至五村統(tǒng)稱“月圓小區(qū)”。
它曾是應(yīng)城最大小區(qū)，占地390畝，建筑面積37.7萬立方米，有住房139棟、3196套。
它也是一個(gè)“明星小區(qū)”。1997年，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)城被列入全國(guó)縣級(jí)市中僅有的兩個(gè)國(guó)家安居工程試點(diǎn)城市之一；1999年，月圓小區(qū)被國(guó)家建設(shè)部授予“優(yōu)秀住宅小區(qū)”。
2000年初，在這里買房安家時(shí)，彭秀華很滿意。小區(qū)環(huán)繞世紀(jì)廣場(chǎng)，周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療資源配套齊全。
不過，一件事讓她心里始終不踏實(shí)。2010年，房屋辦證時(shí)，她只辦下了房產(chǎn)證，卻不能辦理土地證。原來，月圓小區(qū)是以經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，土地屬于劃撥土地。
2016年，房屋“兩證合一”改革。彭秀華得知，由于沒土地證，房屋辦不了“不動(dòng)產(chǎn)登記證”。不能辦證，就不能上市交易。彭秀華急了：家里正盤算著把月圓小房子賣了，換個(gè)大一點(diǎn)的呢。
應(yīng)城市解決群眾不動(dòng)產(chǎn)辦證歷史遺留問題工作專班調(diào)查顯示，月圓小區(qū)3196套房屋，城鄉(xiāng)居民購(gòu)買2260套，干部職工僅購(gòu)買936套。“人員流動(dòng)性強(qiáng)，上市交易需求就旺盛。”田俊勇說。
事實(shí)上，即使沒交易需求，居民也希望能把不動(dòng)產(chǎn)證早點(diǎn)辦下來，“手上有證，心里才踏實(shí)”。
居民先找開發(fā)商，再找社區(qū)、找政府，要求解決這個(gè)歷史遺留問題。“月圓小區(qū)居民辦證難成了高頻信訪事項(xiàng)，有時(shí)候一天就有好幾起。”應(yīng)城市政府辦公室副主任甘鴻鳴說。
居民不買賬的“折中方案”
居民辦證難，難在哪？
月圓小區(qū)用地為劃撥土地，屬于經(jīng)濟(jì)適用房，上市交易辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)繳納土地出讓金及房屋增值收益。
繳納土地出讓金，居民沒意見，問題是該繳多少。按有關(guān)規(guī)定測(cè)算，月圓小區(qū)每套房屋平均下來要繳好幾萬元。相關(guān)職能部門拿出了依據(jù)，居民卻不認(rèn)可，“補(bǔ)繳的錢比我當(dāng)初買房花的錢還要多，不合理”“當(dāng)時(shí)作為房改房，享受了政策福利，現(xiàn)在補(bǔ)繳這么多錢，不劃算”……
繳納房屋增值收益，居民更是叫屈，“當(dāng)時(shí)我們按商品房?jī)r(jià)格買的，憑啥現(xiàn)在要繳這個(gè)錢”。
工作專班調(diào)查及第三方律師事務(wù)所評(píng)估顯示，除月圓5村住房平均售價(jià)低于同期商品房平均售價(jià)55元/平方米外，其他房屋都高于同期商品房售價(jià)。彭秀華當(dāng)時(shí)購(gòu)買了一套88平方的房子，每平方650元，比同期商品房均價(jià)高出了59元。
居民訴求需要考慮，國(guó)家相關(guān)規(guī)定不能突破。咋辦？
2018年，應(yīng)城相關(guān)職能部門提出一個(gè)“折中方案”：在土地出讓金及房屋增值收益無法達(dá)成一致意見的前提下，暫時(shí)擱置爭(zhēng)議，居民可以辦理不動(dòng)產(chǎn)證，但必須注明“土地的劃撥性質(zhì)”和“房屋的經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)”。
這是一個(gè)“不徹底的解決方案”。“沒從根本上解決問題，居民辦了證仍無法上市交易。”甘鴻鳴說。
果然，居民不買賬，繼續(xù)四處信訪。
惠民利民破解“老大難”
月圓小區(qū)居民遭遇到的辦證難題，在應(yīng)城不是個(gè)例。
田俊勇介紹，至2019年，應(yīng)城城區(qū)有近2萬套房屋由于多種原因無法辦理不動(dòng)產(chǎn)證。
2019年，應(yīng)城以落實(shí)省委巡視組反饋的25個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記辦證問題整改為切入點(diǎn)，著手解決全市不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題。
“市長(zhǎng)掛帥，抽調(diào)職能部門業(yè)務(wù)骨干組建工作專班。”甘鴻鳴介紹，工作專班對(duì)第一批25個(gè)住宅小區(qū)（178棟房屋、5928戶）進(jìn)行大摸排，找準(zhǔn)了堵點(diǎn)。把不動(dòng)產(chǎn)證辦證難的成因梳理了十大類別，如超用地紅線、超容積率建設(shè)、利用劃撥土地開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)、未經(jīng)竣工驗(yàn)收擅自交付使用等。然后對(duì)癥下藥，逐個(gè)提出破解辦法。
作為第一批25個(gè)住宅小區(qū)中的一個(gè)，月圓小區(qū)居民辦證難迎來轉(zhuǎn)機(jī)。
2020年9月18日，應(yīng)城解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組第四次專題會(huì)議，明確提出——
惠民利民，月圓小區(qū)居民補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)時(shí)，按政策最低限繳納土地出讓金；
尊重歷史，由于居民當(dāng)初購(gòu)房?jī)r(jià)格高于商品房?jī)r(jià)格，月圓小區(qū)房屋上市交易時(shí)不再計(jì)收增值收益。
“一套房子平均下來也就補(bǔ)繳1萬多元，僅為最初方案的1/4。”田俊勇說。
從入戶走訪的干部口中得知這個(gè)好消息，彭秀華笑了。